Năm 2018 sắp kết thúc, câu hỏi được nhiều người bắt đầu tìm kiếm nhiều nhất hiện nay là: Năm 2019 nên đầu tư vào bất động sản (BĐS) phân khúc nào, khu vực nào để sinh lời nhiều nhất? Những vấn đề cần lưu ý khi đầu tư vào những sản phẩm địa ốc này là gì?

Hầu như phân khúc BĐS nào của Việt Nam hiện nay cũng đầy tiềm năng. (Ảnh: VnEconomy)

Năm 2019 nên đầu tư nhà ở phân khúc nào?

Câu hỏi trên phần nào được giải đáp trong báo cáo mới nhất của Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA). Theo đó, Hiệp hội này dự báo, năm 2019 thị trường vẫn sẽ thiếu hụt quỹ đất và nguồn cung dự án thuộc phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân và căn hộ vừa túi tiền có giá bán trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Phân khúc này tiếp tục giữ vai trò chủ đạo khi có tính thanh khoản cao nhất thị trường.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung. Sự cạnh tranh của phân khúc này trong năm tới sẽ rất khốc liệt, ưu thế thuộc về các dự án có vị trí đắc địa, phát triển theo hướng BĐS xanh, thông minh. Giá trị của các sản phẩm BĐS cao cấp càng được nâng tầm khi chính quyền TP HCM mới đây đã quyết định hạn chế cấp phép mới cho những dự án ở khu vực trung tâm thành phố.

Trao đổi với PV, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã: TDH), lại lạc quan hơn khi cho rằng tất cả phân khúc hiện nay đều có tiềm năng phát triển trong tương lai. Thị trường BĐS Việt Nam còn rất trẻ và có thể tăng trưởng dài trong khoảng 20 – 30 năm tới.

Nhiều người lo lắng về việc dư thừa cung tại phân khúc BĐS cao cấp nhưng thực tế gần đây cho thấy, phân khúc này tại TP HCM thậm chí còn hình thành mặt bằng giá mới. Cụ thể, trước đó căn hộ chung cư cao cấp có giá khoảng 60 – 70 triệu đồng/m2, nhưng nay đã xuất hiện những dự án có giá bán 160 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án mức giá lên hơn 200 triệu đồng/m2. Điều này chứng tỏ nhu cầu của khách mua vẫn có.

Tùy theo vị trí khu đất dự án nằm ở đâu và quy hoạch xung quanh như thế nào để chủ đầu tư quyết định phát triển dự án giá thấp hay giá cao. Ở những vị trí đắc địa, giá đất đắt nên chủ đầu tư phải làm dự án cao cấp hoặc hạng sang thì mới có khách mua, còn những dự án giá rẻ hơn thì buộc phải rời ra xa khu vực trung tâm.

“Hiện nay, thị trường có ba phân khúc nhà ở: hạng sang, trung cấp và bình dân. Tuy phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân có nhu cầu lớn nhất nhưng sức mua lại rất thấp, chủ đầu tư có bán rẻ thì người ta cũng không có tiền mua. Vì vậy, dù nhu cầu thực rất lớn nhưng sức mua của phân khúc này không cao”, ông Hiếu phân tích.

Vị trí luôn là yếu tố quyết định giá sản phẩm

Tại Hội thảo “Xu hướng và cơ hội Đầu tư BĐS 2019” diễn ra mới đây tại TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khuyên các nhà đầu tư (NĐT) cá nhân nên chọn căn hộ 1 – 2 phòng ngủ vì sản phẩm này dễ cho thuê và bán hơn là căn hộ lớn. Còn đối với các chủ đầu tư, xét khu vực đầu tư tiềm năng thì kinh nghiệm trên toàn thế giới cho thấy: NĐT nên đi theo quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến metro trong tương lai.

“Khu đô thị mới Nhơn Trạch đã được duyệt quy hoạch cách đây 12 năm nhưng vẫn thất bại trong đầu tư, nguyên nhân cũng bởi yếu tố hạ tầng. Trước đó đã có cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây nhưng chỉ cho ô tô đi chứ không được lưu thông hỗn hợp. Sắp tới có dự án cầu Cát Lái được lưu thông hỗn hợp, nối Nhơn Trạch với quận 2, sẽ tạo điều kiện để ‘hồi sinh’ Nhơn Trạch”, ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu và ông Stephen Wyatt là khách mời tại Hội thảo "Xu hướng và cơ hội đầu tư BĐS 2019" tổ chức mới đây tại TP HCM. (Ảnh: Hiếu Quân)

Không chỉ đầu tư “ăn theo” cơ sở hạ tầng giao thông, mà NĐT cũng cần lưu ý đến những khu vực xung quanh các dự án lớn.

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ: “Khu Nam Sài Gòn rộng hơn 3.000 ha, nhưng riêng dự án Phú Mỹ Hưng đã rộng hơn 400 ha. Phú Mỹ Hưng đầu tư 12 năm thì có hiệu quả, sau đó nhiều NĐT, doanh nghiệp khác cũng tham gia vào thị trường địa ốc tại đây, cùng đầu tư song hành”.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cũng nhận định, gần đây cơ sở hạ tầng của Việt Nam có thêm nhiều tuyến metro, cầu mới… Sự phát triển hạ tầng giao thông giúp kết nối tốt hơn và sẽ khiến thị trường địa ốc của các khu vực mới nổi phát triển tốt hơn.

Tuy nhiên, ông Wyatt nêu quan điểm, trước đây khi nói đến BĐS, người ta thường chỉ nghĩ đến phân khúc nhà ở. Nhưng nay thị trường BĐS của Việt Nam đã phát triển tốt hơn, có nhiều phân khúc đa dạng hơn như: thị trường văn phòng hoạt động cũng rất tốt; BĐS bán lẻ rất tiềm năng; lượng khách quốc tế đến Việt Nam thúc đẩy BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển mạnh; thương mại điện tử phát triển cũng giúp hoạt động logistics và BĐS các khu công nghiệp phát triển hơn do mở rộng sản xuất… Ngoài ra, thị trường đang ghi nhận sự xuất hiện của những mảng mới nổi như giáo dục và y tế…

“Chu kỳ phát triển của thị trường BĐS hiện nay đã thay đổi và kéo dài hơn so với chu kỳ trước. Hai năm tới, tôi tin rằng thị trường nhà ở vẫn là kênh đầu tư được mọi người quan tâm nhất tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với các NĐT cá nhân, cần tìm hiểu kỹ thị trường để hiểu rõ sản phẩm cũng như năng lực của chủ đầu tư dự án. Đặc biệt phải nhớ: vị trí – vị trí – vị trí luôn là yếu tố quyết định giá sản phẩm BĐS”, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhấn mạnh.